domingo, 1 de mayo de 2011

¿COMO ACTUAR EN CASO DE ACCIDENTE LABORAL?

Recomendaciones para el Empleado:

a. Siempre lleve con usted la Credencial de su ART.
b. Inmediatamente después del accidente solicite a su empleador el formulario correspondiente para acceder a la asistencia médica. Diríjase al Centro de Atención más próximo dentro de la correspondiente Red Asistencial.
c. Si sufre un accidente in itinere (el que puede padecer en el trayecto comprendido entre su casa y el lugar de trabajo o viceversa), haga conocer a la ART el hecho a la mayor brevedad posible. También donde y como sucedió, así como una descripción de la gravedad de las heridas sufridas.
d. En ningún caso se le deberá efectuar cobro alguno tanto en atención como en medicamentos.
e. Solicite a su empleador el listado de direcciones de los distintos Centros de Atención más cercanos a su domicilio y a su trabajo.

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Gastos al momento de escriturar un inmueble


GASTOS AL MOMENTO DE ESCRITURAR UN INMUEBLE
 Desde el momento en el que decidimos comprar un inmueble hasta que tenemos las llaves en la mano hay un largo trecho. Es ese el momento en el que hay que ponerse ben críticos para tomar una decisión adecuada y comenzar a sacar cuentas para poder solventar todos los gastos que gravan las transacciones inmobiliarias además del valor de la propiedad misma.
Tener en cuenta qué gastos hay que considerar a la hora de comprar un inmueble es muy importante para no llevarnos sorpresas posteriores ya que el monto de los gastos totales es elevado y hay que considerarlos en el presupuesto total de la transacción.
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, conocido popularmente como ITI es el impuesto nacional que grava las transacciones de este tipo. El mismo representa el 1,5% del valor total de la propiedad, el cual aparece declarado en el boleto de compraventa o en la escritura. En el caso de que la vivienda en cuestión sea vivienda única se podrá tramitar en la AFIP el certificado de no retención para no abonar este impuesto. En la mayoría de los casos el ITI debe ser pagado por quien vende, aunque pueden llegarse a arreglos de distinto tipo según los intereses de las partes.

Otro de los gastos a considerar es el Impuesto de Sellos, el cual grava “todos los actos, contratos u operaciones de carácter oneroso instrumentados, que se realicen en el territorio de la Provincia, para surtir efectos en ella”. El mismo varía de provincia en provincia. En Córdoba, particularmente, corresponde al 6 por mil de la base imponible. Ésta cuota se encuentra sujeta a modificaciones por lo que el porcentaje puede modificarse.
La comisión inmobiliaria forma parte de los gastos a tener en cuenta a la hora de comprar y vender inmuebles. La misma se calcula sobre el 3% valor total de la transacción y representa, también, un gasto importante que deberás considerar en tu presupuesto total.
Por último, se encuentran los gastos de escrituración. El beneficio de la escrituración es que puede hacerse un tiempo posterior a la compraventa del inmueble. Generalmente, si ambas partes así lo desean puede esperarse un poco para escriturar. Saber esto es muy importante ya que si hay una buena posibilidad de compra pero no llegamos a solventar este gasto, el mismo puede postergarse sin problemas. Los gastos de escrituración representan un 3% sobre el valor total de la venta, el que aparece en el boleto o en la escritura.
Resumiendo. Los gastos a considerar a la hora de comprar un inmueble son:
– El ITI.
– Impuesto de Sellos, si corresponda.
– Comisión Inmobiliaria.
– Gastos de escrituración.
Sabiendo esto ya estarás preparado para sacar las cuentas y ajustar el presupuesto para comprar un inmueble. Asesórate siempre acerca de esto pues los montos imponibles y los porcentajes van cambiando. 


Consejos legales para comprar o vender un Inmueble

¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura?Usualmente son tres los instrumentos: "Reserva de Compra", "Boleto de Compra Venta" y "Escritura" traslativa de dominio.

¿Qué es la Reserva de Compra?
Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Es conveniente no dejar dinero en efectivo, puesto que en caso de que la oferta no sea aceptada, es más fácil recuperar el valor dejado en cheque.

¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.


Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.
Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.



¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (abogado, escribano) dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios "tipo", cada operación puede tener sus características particulares.

¿Quién designa al escribano que intervendrá?En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.


Qué pasa con los impuestos que se adeudan?Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.

¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas.


Consejos previos a la firma del contrato de compraventa




Todo lo que necesitas saber antes de firmar el contrato de compra-venta

1. Antes de elegir la vivienda, hay que tener muy claro: qué buscas, dónde y cuánto dinero puedes destinar a la compra de una vivienda.

2. Comprobar el entorno: ubicación, equipamiento de la zona y comunicaciones.

3. Observar bien las características de la vivienda: superficie, distribución, número de habitaciones y baños, orientación, estado de las instalaciones (cañerías, electricidad, paredes, ascensores, etc).

4. Verificar en el Registro de la Propiedad si el inmueble está libre de cargas y quién es el propietario. En el Registro de la Propiedad se puede obtener fotocopia de los títulos de dominio (pedido por mandatario,  abogado o escribano). En ella se ve cuál es la situación de la vivienda y quiénes son sus propietarios.

5. Comprobar si la vivienda tiene deudas pendientes.

6. Pedir el recibo del pago del Impuesto sobre bienes inmuebles (en Santa Fe, API)

7. Si la vivienda está bajo el régimen de  propiedad horizontal: planos, reglamento de copropiedad y administración, reglamento interno.

Si todo está en regla y la vivienda te interesa, ya puedes proceder a la firma de un compromiso de compraventa. 

sábado, 30 de abril de 2011

Viviendas: ¿Cuánto gana hoy un particular si decide comprar un inmueble desde boca de pozo?

Invertir en un desarrollo inmobiliario desde la gestación de la obra permite que el inversor pueda hacerse de una buena rentabilidad. El contexto de dólar planchado y plazos fijos que pagan menos que la inflación le otorga a este tipo de desembolsos un atractivo mayor. Seis tips para tener en cuenta

Por Patricio Eleisegui

El rasgo de seguridad que para el común de los argentinos ofrece el ladrillo motoriza el interés por orientar su dinero a la construcción.

El 2011 viene mostrando un crecimiento en la compraventa de inmuebles y un escenario en el que el dólar continúa "amarrado" y bajo la estricta supervisión del Banco Central.
En este escenario, con el billete verde y el plazo fijo alejados del radar de los particulares, la compra de unidades desde boca de pozo despierta el interés de muchos argentinos que, en años anteriores, refugiaron sus dólares bajo el colchón.
1. ¿Cómo entrar?
Los expertos aseguran que el ladrillo está consolidado como refugio de valor y eso mantiene las expectativas de todos los actores. Más aún en épocas pre-electorales.
En este contexto, destacan que irán tomando cada vez más fuerza las viviendas a estrenar y también las inversiones desde pozo.
"Se eligen estos proyectos como reserva de valor. Especialmente en el caso de obras en las que un particular ingresa desde la gestación, dado que se ofrecen buenos planes de financiamiento", afirma Roberto Tizado.
El experto agrega que las operaciones preferidas son las que se concretan a través de los fideicomisos al costo o a precio fijo.
¿Qué son los fideicomisos al costo? En este caso los inversores pagan el costo de la obra más un plus, que incluye el fee del desarrollador (como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra).

El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso de los fideicomisos a precio fijo, donde la mismo es constante.
El problema para el particular -en el caso de los llamados al costo- es que quedan sujetos al pago de importes adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra.

¿Cuál es más utilizada entre ambas? Según expertos, los fideicomisos al costo. Y esto es así porque -en un contexto inflacionario como el actual- quienes desarrollan la obra necesitan contar con la posibilidad de efectuar retoques.

"La cuota fija prácticamente no existe. Se trabaja sobre fideicomiso al costo o, en todo caso, con precios que se indexan según la Cámara Argentina de la Construcción", afirma Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital.

"Cada vez se hace más común la opción al costo, donde el particular ingresa con un porcentaje, y el resto lo cancela en cuotas fijas. Luego, debe afrontar adicionales por las mayores erogaciones incurridas", explica.

El ejecutivo asegura que la versión "a precio fijo se observa en menor medida y, por lo general, en emprendimientos de pequeña o mediana escala".

2. ¿Cuánto se gana?
Según los expertos, en la actualidad, quien participa en una obra desde los cimientos puede obtener una ganancia en dólares del 10 al 15% por año, producto de la revalorización contada desde el momento cero hasta la entrega del producto final.

En la actualidad, un proyecto de punta a punta -que se ejecuta en un plazo de 24 meses- le permite a un particular obtener una ganancia del 25 al 30% en dólares, sostienen desde LJ Ramos.

En tanto, Fernández Prieto, de Fernández Prieto & Asociados, aclara que, más allá de ganar con la apreciación del inmueble, se debe tener en cuenta que luego los mismos pueden ser destinados a la renta. Entonces, eso suma un importante beneficio al inversor.

"El nivel de rentabilidad para una obra de, por ejemplo, unos 2.500 metros cuadrados vendibles, está en el orden del 20 por ciento en dólares. Si lo comparamos con el 2007, cuando el nivel estaba en el 30 o 35%, el dato no es el más feliz. Pero sí representa un ascenso respecto del año pasado", remarca Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectónica.

No obstante, Bellagamba menciona que "si se ingresa al emprendimiento en etapa avanzada, en ese caso la rentabilidad se reduce y puede caer al 15 por ciento".

3. ¿Cómo se ajustan las cuotas?
"El tema de los costos es muy delicado para los desarrolladores. La mayoría, en la actualidad, ajustan bajo el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)", señala López.

"Eso permite actualizar desde los valores de mano de obra hasta el precio de los materiales, para luego determinar cómo se absorben los incrementos. Este índice a veces está por debajo, otras por encima o a la par de lo que establece el INDEC", agrega.


En general, los especialistas consultados hacen énfasis en este punto por tres cuestiones clave:

Para reducir los riesgos de insolvencia que éste pudiere enfrentar y que le impidan entregar la vivienda en tiempo y forma.
• Para asegurarse que la calidad de la obra esté acorde al proyecto inicial.
• Para que la figura jurídica elegida sea la adecuada (sociedad anónima, fideicomisos u otras). Cabe apuntar que los desarrolladores serios no improvisan en este aspecto.

¿Por qué cobra relevancia este último punto? Porque la ganancia que obtienen quienes emprenden una obra se redujo significativamente.
El contar con un margen más acotado para encarar el desarrollo hace que, en términos financieros, se encuentren más limitados.
Es por ello que los expertos resaltan la importancia en la elección de quién ejecutará el emprendimiento.

5. ¿Por qué el fideicomiso es la figura elegida?
Por el lado de la figura jurídica que suele elegirse, el fideicomiso se alza como la preferida, porque preserva legalmente el bien ante casos de insolvencia.

En uno de tipo inmobiliario para la construcción los roles son:

Fiduciantes: el dueño del terreno (que decide aportarlo al fideicomiso), o los que adquieren las unidades ya sea para quedárselas o para revenderlas.
Fiduciario: el desarrollador. La constructora, generalmente, es ajena a la estructura fiduciaria.
Beneficiarios: suelen ser los mismos fiduciantes, salvo que se transfiera la propiedad.

"Sin duda la figura del fideicomiso, cualquiera sea el desarrollador elegido, pone a salvo -respecto del aportante de la tierra, de inversores o de los compradores- el terreno y todo lo sobre él construido, en caso de concurso o quiebra de la constructora y/o desarrollador", explica el Dr. Mario Kenny, experto en esta materia.

6. ¿Cuándo entrar?

Por un lado, la incertidumbre hace más difícil que el particular se arriesgue a tomar un compromiso cuando sólo están los cimientos del proyecto.

Sin embargo, es ahí donde éste puede lograr una rentabilidad interesante: "Es importante entrar desde el inicio para encontrar el mejor precio de mercado", comentan en LJ Ramos.

En el mismo sentido opina Fernández Prieto, quien explica que entrar en la mitad del proyecto, si bien reduce el riesgo, achica fuertemente la ganancia

viernes, 4 de febrero de 2011

ESTUDIO JURÍDICO ACOSTA - PAIVA



Estudio Jurídico. Areas de Trabajo:


- ACCIDENTES DE TRÁNSITO. Reclamos Judiciales y extrajudiciales.

- DAÑOS Y PERJUICIOS EN GENERAL. Dra. María Claudia Paiva, especialista en Daños y Perjuicios (Carrera de Posgrado en la Universidad Nacional del Litoral)

- DECLARATORIA DE HEREDEROS Y JUICIO SUCESORIO

- COBRO DE PESOS CIVILES Y LABORALES

- CONCURSOS Y QUIEBRAS.

- NEGOCIACIÓN DE DEUDAS

- ALIMENTOS

- FILIACIÓN

- DESALOJOS
- RECLAMOS ADMINISTRATIVOS

- ASESORAMIENTO JURÍDICO EN GENERAL

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